數感分析--對人民買屋充滿信心的政府

數感分析--對人民買屋充滿信心的政府

昨天營建署公布房價的最新統計資料,許多人看完怨嘆房價太高,也有人覺得房價下滑,是出手好時機。
對「數字」的解讀相當主觀,同樣100元的商品有人覺得貴,有人覺得便宜,有人覺得是綠豆糕,有人覺得…(接得下去的人就暴露年紀啦)。

 



營建署對「感覺」提供了一個參考基準,他們用【貸款負擔率】來看,也就是一戶家庭每月收入的多少比例拿去繳房貸。
 
營建署標準如下:
  • 負擔率在30%以下,是可合理負擔。
  • 負擔率在30~40%之間,表示負擔能力略低。
  • 負擔率在40%~50%之間,表示負擔能力偏低。
  • 負擔率高於50%,是負擔能力過低。
根據這個資料,台灣還是有部分縣市在可合理負擔範圍內,大部分是在負擔能力略低的範圍內。只有台北市跟新北市是最糟糕的「負擔能力過低」。

看起來好像不要在雙北買房,其實都還過得去啦。我自己偶爾也會這樣想,畢竟建立在「比較」的基準上
「台北一戶可以買XX縣一棟」
一聽就覺得其他縣市相對划算。

我們試著把比較的基準拉大到全世界來看看。

統計全球房價的 Demographia 沒有採用貸款負擔率,是以【房價所得比】作為參考指標,乍看之下不能比較,不過房價所得比和貸款負擔率可以換算,估算公式是
 
房價所得比x4.1%=負擔利率
 
從上圖可以看見,台灣各縣市都落在同一條線上,而這條線的斜率恰恰是4.1%。驗證了這條的公式。詳細的推導暫且略表不提,如果大家有興趣我們再整理出來。
 
換算後的Demographia標準如下:
  • 負擔率在12%以下,是可負擔(affordable)
  • 負擔率在12~16%之間,表示尚可負擔(moderately unaffordable)
  • 負擔率在16%~21%之間,表示負擔能力偏低(seriously unaffordable )
  • 負擔率高於21%,是嚴重負擔不起(severely unaffordable )
根據這個標準,台灣所有縣市又都在「嚴重負擔不起」的範圍。
到底哪一個標準是正確,答案因人而異,只是從設立標準的角度來看,我們政府對於人民的負擔能力,還真是,嗯,相當有信心啊。

參考資料 http://www.demographia.com/dhi.pdf
內政部不動產資訊平台

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